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央行降息了,房貸降息5個基點!買房成本降了……

  • 小編:房網蘭蘭  來源:  點擊:1670
  • 2020-02-21 11:14:36
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2020年房貸利率,首次降息!

LPR下降5個基點

降至4.75%

房貸利率自2019年11月,再次迎來下降!


01、刺激市場信號強烈


2020年2月21日 上午9點半

房貸利率LPR迎來最新報價

2020年2月20日貸款市場報價利率(LPR)為

1年期LPR為4.05%,5年期以上LPR為4.75%

  

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  如果從下調幅度來看,這次降息對月供金額的影響不大。但是,從政策走勢來看,意義重大,意味著新一輪降息通道已經打開,貨幣寬松政策已經來臨。

  

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  降息信號頻發

  未來有望繼續下調

  此次降息來得并不意外,因為前期已經有了一系列的鋪墊:


  2月3日,央行逆回購操作1.2萬億,增加市場流動性;

  2月4日,央行再次逆回購操作操作5000億,確保市場流動性充足;

  2月10日,央行逆回購操作9000億,維護流動性合理充裕;

  2月11日,銀行逆回購操作1000億,確保市場流動性充足;

  2月17日,央行釋放出了最強烈的降息信號:上午9點46分,央行通過官方網站宣布:開展2000億元的中期借貸便利(MLF)操作,期限為1年,利率為3.15%。

  

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  LPR降低可以引導實體經濟利率降低,5年期LPR隨之下降,一方面可以使資金進入實體經濟,另一方面也給較冷的樓市送去溫暖。


  1、LPR是什么?

  貸款基礎利率(Loan Prime Rate,簡稱LPR)是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率,其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。

  貸款基礎利率的集中報價和發布機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上,指定發布人對報價進行加權平均計算,形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率并對外予以公布。


  LPR怎么算?

  每月20日由18家銀行報價,剔除一個最高價、一個最低價之后的平均價,由央行委托“全國銀行間同業拆借中心”負責統計、發布。各銀行的新增貸款,都要參考LPR執行。

  

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  這是央行剛剛發布的LPR,1年期和5年期利率分別為4.05%和4.75%,其中5年期是房貸的參考利率。簡單來說,5年期利率降息,將直接減少你的房貸。


  至于存量房貸,你之前的房貸合同,按照央行的說法都要在3月到8月之間重新簽,主要是改變利率基準。因為基準利率沒有了,以后要以LPR利率為基準。你享有的折扣,或者上浮,都會在重簽的時候體現。建議大家簽“1年一定價”,而不要簽“利率不變”,因為中國的利率趨勢會逐步走低。


  2、對房貸有什么影響?


  2019年8月25日,央行曾發布公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。


  首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。


  根據調查,目前首套房貸利率普遍為LPR+105基點,此前的首套房貸利率為5.85%。此番調整后,將降為5.8%!


  以貸款200萬,周期20年,等額本息的商業貸款為例,進行比較:

  200萬貸款20年,首套房貸款利率由5.85%變成5.8%,微降0.05%。

  ①月供由14156.09元降至14098.82元,每月少還57.27元;

  ②總利息由1397461.42元降1383716.63至,利息總額降低13744.79元。


  3、對樓市有什么影響?


  房貸利率是影響樓市的重要因素之一。


  房貸利率下調,減輕了購房者負擔,而傳導出的購房利好情緒會成倍放大,造成樓市房價快速反彈。這在2008年金融風暴后出現過,在2003年非典之后出現過,也在上波樓市啟動之初2015年出現過。


  在中長期貸款中,房地產貸款,尤其是個人購房貸款所占比重非常大,這次明面上下調了LPR利率,直接利好樓市。


  還記得上一次,MLF“降息”利好樓市是在2019年11月20日,當天開展4000億元MLF操作,5年期以上LPR下降5個基點至4.80%,是新LPR亮相以來首次下調。


  其帶動了全國房貸利率連漲半年后的略微下降,甚至低于“換錨”前房貸的基準利率4.9%,一時市場輿論不斷,頗受市場關注。


  受疫情沖擊,樓市急需一劑猛藥,房貸利率下降無疑會促進房地產市場成交量走高。


  而且對于當前房地產行業來說,會降低企業成本,房地產企業的資金面壓力會有所緩解。


  4、以后房貸利率會不會變?


  會變化。因為LPR利率是會變化的。


  央行規定,房貸可以由個人和銀行約定一個重新定價的周期,最短為一年。


  也就是說,從2021年1月1日開始,房貸利率可能會隨著5年期LPR利率的變化而變化。


  怎么變?白話解釋給你看!


  以前是上下浮動比例不變,以后是加點差值固定不變。


  央行提出,加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值(可為負值),在合同剩余期限內固定不變。


  舉例:以前房貸利率4.9%,利率上浮漲幅20%,就是5.88%,2019年12月LPR 為4.8%,兩者差值為1.08%。1.08%就是永遠固定的數值。

  如果是在利率打折的時候買房,比如打9折,那么你的利率就是4.9%*0.9=4.41%,與最新LPR差值為-0.39%。-0.39%也是永遠固定的數值。


  當然在轉換的時候,個人面臨兩個選擇:


  第一個是選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變,以后也不管LPR利率怎么變化,你的房貸利率都不變;

  第二個是選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。


  由于未來長期,利率應該是逐漸走低的。所以強烈建議大家選擇浮動利率。

  

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  轉換開始后,我應該干嘛?


  1、轉換開始后,要注意辦房貸的銀行的官網和網點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等,在接到通知后,選擇最簡便的方式,變更原個人房貸的合同條款。

  2、要注意時間:2020年3月-8月之間,原則上應于2020年8月31日前完成。個人在此時間段內完成變更即可。


  綜合來源:金陵樓市、劉曉博說財經、南京樓市、子木聊房、南京買房惠


02、房貸利率下調是趨勢


  對于樓市來說,LPR的降低,是利好消息。尤其是疫情黑天鵝的突襲,LPR的下降可以有效刺激樓市市場需求,促使成交量上升,樓市回暖。


  另外,也意味著貨幣緊縮正式結束,進入寬松周期,迎來新一輪買房最佳窗口期,預計樓市將進入止跌復蘇的新一輪周期。


  5年期LPR基本代表了房貸利率的走勢,5年期LPR的降低,代表了房貸利率的下調也將成為趨勢。


  從房住不炒的宗旨來看,首套房利率下降也是符合政策基調。


  03、刺激樓市回暖,購房的窗口期到了


  央行降息,對于房地產市場能起到一定的寬松作用,如果LPR降息最終反映到房貸利率下降,對于樓市會起到一定的回暖用作。


  不過,此次的LPR降低,按目前的幅度,還不足以導致房價的暴漲,今年樓市在疫情的影響下,經過上半年的震蕩盤整,下半年樓市的成交量會有一個明顯的回升。


  上半年被疫情耽擱的返鄉置業潮+小陽春需求,一起在下半年迎來集中釋放。


04、該買房的就盡早買


  “房住不炒”下,樓市平穩是主基調。


  政策拐點已經來臨,樓市調控已經從原先的“打壓”轉為現在的“托舉”,救市已經展開。


  房貸利率關系到買房人最直接的利益問題,從大環境來看,利率下調是大勢所趨。


  隨著政策拐點的來臨,說明樓市最困難的時期已經過去了。未來判斷市場,主要看5年期的LPR什么時候再次降低。


  假如未來,LPR不斷下降或者是加點降低,那么說明,刺激市場的力度在加大,樓市會逐步回暖,房價上漲的趨勢會更加明顯。


  千萬不要抱有房價再次下跌的幻想,今年房地產肩負著拉動經濟回暖的重任,盡可能的把疫情對經濟造成的損失降到最低。


  所以,奉勸各位真正的剛需和改善型購房者,購房的窗口期已經到了,該買房的就盡早買。

  

05、利率下降,誰能享受到?


  看到利率下調后,怎么才能享受到利率下調的福利,下面我就選取幾個最熱點的問題一起分享給大家:


  1、銀行是按放款時間執行利率的嗎?

  大部分銀行是按放款時間執行,但極個別則是按審批通過時間來執行的。


  2、天門房貸利率是不是要降了?

  現在不能確定降了。

  關鍵在于,執行4.75%基點后,加點會不會變?若維持不變的話,那么房貸利率降了。


  3、是不是哪家銀行利率低,我就能隨意選擇銀行?

  不是。銀行一般跟指定樓盤、中介合作,可選擇性并不是很廣,而且根據個人資質,利率情況也有高低。


  4、已經辦過貸款的怎么辦?,能享受到利率下降的好處嗎?

  如果是10月8日之前簽合同的,不論怎么變,都與你的貸款沒有關系。

  如果是之后,放款時是什么政策,就按什么政策執行。


  5、現在是不是辦理貸款的最好時機?

  是的,銀行政策漸漸寬松,在此期間辦理貸款,若能順利放貸的話,極大可能會享受到利率下降的紅利期。


  6、二套房利率下降的可能性大嗎?

  有可能會降,但估計沒那么快,還需要看經濟走勢。


  7、每個月LPR都會變化,參照哪個為準?

  舉例來看,如果你是2月初放的款,就參考1月20日上午央行公布的LPR利率,以此類推。


  8、已經辦理過貸款的,可以更改利率嗎?

  2019年10月8號后簽訂合同的,可以更改。

  需要提醒的是,我們不能確定放款當天利率政策是如何變化的,更改的話,碰到利率漲或降都有可能。


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  疫情特殊時期,請大家務必減少出門,遠離人群密集場所,居家勤通風、勤洗手,出門帶好口罩做好防范,衷心祝愿大家平安健康。


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